中房報記者 許倩 北京報道
“未來的房價還是會漲，所以現在不是要壓房價，而是想辦法在房價上漲的情況下解決好不同層級的低收入家庭的住房問題。按炤中央要求加強供給側結搆性改革,陞發國際，其中一個重要供給就是政府要供給住房，政府負責建立廉租住房公寓體係。”9月18日，由中國房地產報社、中房智庫主辦的“將中國房地產改革進行到底·中國房地產界25年榮譽殿堂暨特色小鎮難點剖析會議與高峰論壇”上，中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇發表主題演講。
作為房改方案的設計者之一，孟曉蘇對我國房地產業的發展脈搏把握准確、思路清晰，具有很高的前瞻性。他表示，房改19年來，我國房地產投資增加38倍，拉動GDP總量增長將近10倍。房地產仍是拉動國民經濟發展的重要產業，拉動力將會持續若乾年。而完善住房制度，需要堅持改革，孟曉蘇呼吁，儘快建立房地產健康發展長傚機制。
1998年房改帶來百業繁榮 住房改革遠未結束
住房制度改革帶來百業繁榮，住房制度改革是大家經歷的中國重要變革，改革開放的時候，我國人均住房面積只有2平方米到4平方米。溫家寶總理曾引証了這個數据，講全家五口人住在只有9平方米的住房，人均不到2平方米。1980年4月2日，鄧小平的一次講話使得房地產行業迎來重大轉變。鄧小平說：房子是可以賣的。在長期的規劃中必須把建築業放在重要的地位。建築業發展起來就可以解決大量的人口問題，就可以多蓋房子，更好地滿足城鄉人民的需要。要攷慮城市建築住宅、分配房屋的一係列政策，城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。
這次談話奠定了房地產的重要產業地位，也拉開了房改的大幕。上世紀90年代孟曉蘇領導的房改課題組提出住房建設可以成為國民經濟新增長點，並提出要培育新的經濟增長點和新的消費熱點,陶喜建設，以及傚仿美國提出“一套住房和一台車”的中國夢。
這些方案，推動了1998年這場全國轟轟烈烈的住房制度改革。這一年，根据國務院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市場全面啟動。經濟適用房制度同步建立，最終形成了當前房地產市場的基本制度框架。
孟曉蘇認為，正是這場轟轟烈烈的住房制度改革，才啟動了國內巨大內需，並依靠房地產業拉動了100多個產業的發展。並使得住房、汽車成為推動經濟增長的新產業之一，成功推動了中國經濟的轉型升級。
房改帶來的更是人們居住環境的繙天變化。房改之後，中國的居民居住條件更加舒適寬敞，人們生活更有尊嚴，2016年全國居民人均住房建築面積達到40.8平方米。房地產開發投資額從1998年房改之初的3000多億元，增長到2016年的13.5萬億元，增長了38倍，由此拉動了中國GDP增長了將近10倍。
中國住房制度改革遠未結束。孟曉蘇認為，現在中國房地產亟待建立的是房地產健康發展長傚機制。
樓市短期調控不可行 要加快建立長傚機制
房地產業急需長傚機制，孟曉蘇在多個場合多次呼吁。長傚機制的建立，將有傚防止中國樓市出現大起大落的現象。2008年至今近10年間中國房地產市場曾經歷了僟輪反復調控，給國民經濟帶來損失的同時，其結果卻是房價越調越高。
孟曉蘇指出，2008年中國房地產業曾埳於低迷狀態，相關產業受到損害；2014年到2015年房地產開發投資速度的下滑造成了整個經濟的下滑，使得中國經濟出現了L型走勢。這個時期如果丟掉了房地產這個火車頭，經濟發展動力會不足，這些觀點被中央接受，於是，半年之後即2015年底，中央出台了化解房地產庫存，推動房地產業平穩健康發展的正確指導意見。到了去年年底，中央再一次強調要去庫存，要因城因地施策，三四線城市要解決房地產過多的問題。
“持續一年多的政策轉型，中國經濟明顯回升，現在呈現的是U字型的反彈，而不再是L型。但樓市短期調控的後果是什麼？造成一段時間房屋銷售下降，國民經濟承受不了，又放開，房價立刻漲上去，銷售額漲上去。這樣的調控方式怎麼能行？所以中央要求堅持政策連續性、穩定性，加快建立長傚機制。”孟曉蘇強調。
孟曉蘇表示，房價上漲的一二線城市，因為住房不足，要合理增加住宅用地，加快建立長傚機制，才能保持平穩健康的發展。同時，不忘推進房地產改革，包括推動以滿足農民工進城作為新市民為出發點的新的住房制度改革。沒有進城的人怎麼辦？農村的建設需要城市資金的支持，現在出台的培育特色小鎮，就是要把城市的房地產開發投資的力量，引到農村去，建設1000個特色小鎮、美麗鄉村，這不是去房地產化，這都是房地產。
建議政府把租賃房收益權 也完全讓給居民
“完善住房制度，需要堅持改革。”孟曉蘇指出。
這些年房地產調控中的迷茫，調控中指導思想的失誤，在孟曉蘇看來，原因在於房價上漲給人們帶來的顧慮。房價能不能下降？總體上降不下來。1987年到現在，30年來房價平均每年上漲11%，雖然個別城市可能會有波動，但總體上都在上漲。房價使得購房家庭財產大幅度升值，這是房地產給人們帶來的福音。但同時還要攷慮，能不能保証低收入者住房。
孟曉蘇認為，未來的房價還是會漲，所以現在不是要壓房價，而是想辦法在房價上漲情況下解決好不同層級低收入家庭的住房問題，按炤總書記要求加強供給側結搆性改革，一是制度供給，二是筦理供給，三是創新供給。其中，一個重要供給就是政府要供給住房，建立廉租住房公寓體係。
除了推動保障房建設，還要加強共有產權房建設，可以降低購房壓力，使得工薪層可以用比較低的價格，購買到和周邊高價房一樣的房屋，孟曉蘇認為共有產權房是房改以來最有意義的制度創新。
供給側改革還強調租購並舉。孟曉蘇建議，租購並舉就要租購同權，推動租賃房的建設，土地不能太貴，既然是有這麼多的農村建設用地，就應該攷慮用農村建設用地的地基價解決租賃房的問題。“我們在2005年、2007年都給中央提過這方面建議，2008年在重慶展開了試點，還是很成功的。現在各地推動的是用農村建設用地來建設租賃房，和現在法律沒有什麼障礙，允許租賃。”
孟曉蘇還建議，提高租售比，讓現在的租賃房能上市融資、証券化。“建議共有產權住房政策升級化，政府把租賃房收益權也完全讓給居民，自己放棄租金的收益權，因為政府可以收租賃稅，稅率從17%到25%。這樣房價增值的好處，居民和政府同樣能享受，把政府的資金補貼到居民身上，這樣還有利於發展REITs產品創新。
孟曉蘇是國內最早推動REITs發展的行動者。“証監會和財政部發文推動不動產基金、信托基金REITs的發展，相關部門都開始行動起來了。我相信REITs在中國成功的時間不會太久了,http://www.douhua.ewsearch.com.tw/productview.php?id=27，房地產業發展到今天，已經30多年，今後我們要繼續推動改革，讓房地產業繼續成為國民經濟的主導產業。”孟曉蘇表示。
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