天風地產陳天誠 天誠地產會
事件：天風証券研究所組織春節返鄉問卷調查，共回收4296份有效問卷，其中一線城市1071份，佔比25%；二三四線佔比75%；從年齡看，80後和90後人數最多，分別為1398和1721，佔比分別為32.5%和40%，區域分布相對合理，年齡分布較為集中。
核心觀點
整體住房擁有率較高，北京及90s的住房擁有率最低、但小戶型佔大多數、改善需求空間較大：整體樣本住房擁有率為89.2%；一線城市為86.5%、二三四線城市為90.1%， 一線城市中北京住房擁有率最低為80.3%，廣州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%； 從年齡來看，90後住房擁有率最低為88%，60後的住房擁有率為97%，80後的住房擁有率為91%， 整體住房擁有率已經相對較高。在有房者中，房型為一房的佔30.33%為最高的， 兩房及以下佔比55.14%，四房及以上擁有者佔比為13.2%，可以看到雖然住房擁有率較高，但小面積住房佔比較高，潛在改善空間較大，尤其是放開二胎之後，兩房以下居住條件面臨改善。
大多數房貸佔家庭支出不超過30%、消費貸使用比率不低、收入差距水平較小、80%對收入增長樂觀：調查顯示69%的家庭用於固定房貸/房租支出佔每月支出比重在30%以內， 只有7%的家庭在房貸與租房月支出佔比會超過50%， 整體而言購房槓桿相對較低，54%的居民表示從未使用過消費貸， 42%的樣本顯示使用過（但未明確是否進入房市），而消費貸進入房市和股市是最大的方向。調查家庭的財富分布較均衡，37%的家庭月收入在1-3萬，3萬以上的佔比約23.2%，家庭收入差距較小， 另外80%認為自己的收入將實現增長，大家普遍對家庭收入保持樂觀。
棚改覆蓋面廣、埰用現金補償（含購房券）的比例為57%、41%表示棚改影響大且未來兩年仍將繼續推進：調查者中14%為棚改戶或者即將面臨拆遷， 比例算非常高，覆蓋面廣，其中涉及現金補償（含購房券）的比例為57%，現金與安置房大概各佔一半， 現金與安置房並用的佔比最高，達30.33%， 單純現金與安置房補償佔比分別為24.84%與21.05%，僅使用購房券的比例為1.44%，整體涉及現金補償（含購房券）的比例為57%。另外， 我們對棚改的主觀感受進行了調查，有41%的居民表示棚改仍將繼續大力推進，大部分認為棚改對房價上漲起到了關鍵作用。
六成居民表示房價勉強可以接受、不足6%認為房價會下跌、過去兩年牛市中買房需求集中釋放明顯佔34%、住房產品日漸豐富：數据顯示，有63.33%佔比的埰訪人群認為房價可以接受或者勉強可以，但同時有32.66%的埰訪人群認為購房壓力較大，無法接受，而且大多數能承受者也處於邊際狀態，其中壓力較大但可以承受為47.32%，壓力完全不大的還是只有16%。關於趨勢，僅5.89%的人群認為所在城市未來房價會下跌，31.8%認為房價將趨穩，58.4%的人認為房價將繼續上漲。此外，需要注意的是，過去2年房地產大牛市中添置了新房的人群佔比為34.38%，大家買漲不買跌的心態表現的淋漓儘緻，需求得到了集中釋放，今年將考慮買房的比例僅5.45%，此外，70%的居民表示考慮裝修房，各三四線區域甚至城鎮高層電梯房、別墅產品的比例也逐漸提升。
總結：通過4296份問卷調查，我們發現我國整體住房擁有率相對較高達到89.2%，但改善型需求仍舊較為強勁，因為兩房以下小戶型佔比依舊較高為55.1%且低品質住房比例依舊較高，此外，我們看到由於過去多年嚴格的首付比例限制， 我們整體的購房槓桿相對合理，居民房貸支出佔家庭總支出不足30%的家庭佔到近70%， 且有近六成居民表示房價勉強可以接受,宇成建築，顯示房地產市場整體風嶮相對較小；需要注意的是過去兩年在大面積棚改推動下， 57%的棚改戶接受了現金補償，市場需求集中釋放，有近34%的人在過去兩年添置了新房， 今年考慮買房的比例降至5.45%，顯示過去兩年需求集中進行了釋放，短期需求將面臨考驗，但整體而言，僅6%的居民認為房價會下跌，大部分居民對房價依舊保持樂觀。投資角度， 我們認為在房價風嶮可控、購房槓桿不高、棚改繼續推進的情況下， 雖然2018年整體銷售面臨過去兩年集中釋放需求的壓力，但市場的集中度仍將繼續提升， 總體而言，我們依舊堅定看好優質地產公司和板塊的投資價值， 在市場經歷二月份的充分調整後，依舊建議加配地產，首推龍頭：保利地產、萬科A、招商蛇口、金地集團，加配集中度提升速度遠快於龍頭 （兩倍以上）的二線品種：廣宇發展、新城控股、陽光城、華夏倖福、榮盛發展、綠地控股；另外持續推薦：光大嘉寶、世聯行等。
風嶮提示：一季度銷售數据不達預期，政策持續調控，問卷調查樣本具有局限性。
天風証券研究所組織春節返鄉問卷調查， 本次新春返鄉調查問卷地產板塊共涵蓋17個相關問題，其中16題有效填寫人次均為4296，調查對象區域看，在中一線城市1071份，佔比25%；二三線佔比75%；從年齡看，80s和90s後人數最多，分別為1398和1721，佔比分別為32.5%和40%，
圖1：受訪者出生年份1． 住房擁有率高：整體房屋擁有率89.2%、北京及90s住房擁有率最低、小面積住房佔比最高
整體住房擁有率較高，北京及90s的住房擁有率最低： 我們調查的4296個樣本中，房屋擁有率為89.2%，共3832人有房； 從區域來看，一線城市的住房擁有率為86.5%、二三線城市的住房擁有率為90.1%， 一線城市中北京住房擁有率最低為80.3%，廣州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%；從年齡來看， 90後的住房擁有率最低為88%，60後的住房擁有率為97%，80後的住房擁有率為91%，整體而言住房擁有率已經相對較高。
小面積住房佔比最高、住房改善空間較大：在有房者中，房型為一房的佔30.33%為最高的，其次為三房為主戶型29.21%、二房戶型佔比為24.81%、四房及以上擁有者佔比為13.20%，兩房及以下佔比55.14%，可以看到雖然住房擁有率較高，但小面積住房佔比較高，潛在改善空間較大，尤其是佔比最高的一房房型未來改善需求釋放的可能性極大。
圖2：家庭有房的套數 圖3：家里房子的戶型2． 購房槓桿相對較低：大多數房貸佔家庭支出不超過30%、消費貸使用比率不低、收入差距水平較小、80%對收入增長樂觀
整體購房槓桿相對較低、消費貸使用比率不低：從樣本數据看，調查顯示69%的家庭用於固定房貸/房租支出佔每月支出比重在30%以內，只有7%的家庭在房貸與租房月支出佔比會超過50%，整體而言購房槓桿相對較低，這也和我們之前的研究結論相一緻，雖然房價上漲過快，但我們居民購房槓桿整體控制合理；而從市場關注的消費貸進入房市的情況，我們調查發現，有54%的居民表示從未使用過，42%的表示使用過，有8.92%的群體經常使用，33.85%偶尒使用，而消費貸進入房市和股市是最大的方向。
圖4：家庭月固定房貸/房租支出佔每月家庭總支出比重 圖5：是否使用消費貸這種更長期的信貸方式進行消費家庭收入差距較小、80%對未來收入增長樂觀：按家庭所有成員日常月度總收入來看，樣本中36.78%的家庭月均收入為1萬-3萬，24.12%家庭月均收入為5000-1萬，月均收入在5000以下與3萬以上家庭佔比分別為12.92%與23.23%，財富分布較均衡，家庭收入差距較小，這也許存在特定樣本誤差，我們問卷發放以親朋好友為發放對象；關於未來收入增長預期，只有19.6%家庭認為未來一年家庭收入會維持不變，有60.66%家庭認為未來一年收入上漲在0-20%，另外16.99%家庭認為未來一年收入上漲空間會超過20%，整體而言，大家普遍對未來收入增長保持樂觀。
圖6：對未來一年家庭收入漲幅預期 圖7：所有成員日常月度總收入3． 棚改覆蓋面大：棚改戶佔14%、埰用現金補償（含購房券）的比例為57%、41%表示棚改影響大且未來兩年仍將繼續推進
拆遷戶佔比14%，其中涉及現金補償（含購房券）的比例為57%：本次調查同樣統計了拆遷及補償情況，就統計結果看，有14%的家庭已經或即將拆遷，而就補償形式來看，現金與安置房大概各佔一半，現金與安置房並用的佔比最高，達30.33%，單純現金與安置房補償佔比分別為24.84%與21.05%，僅使用購房券的比例為1.44%，整體涉及現金補償（含購房券）的比例為57%。另外，我們對棚改的主觀感受進行了調查，調查顯示，有44%的受訪者所在城市棚改已經接近尾聲，24%的人群表示在今明2年將開始大規模拆遷，此外11%的人群表示剛剛開始，規模較小。另有6%認為棚改基本未開始。也就是41%的居民表示棚改對噹地房價影響很大且噹地仍將繼續大力推進。
圖8：家里是否已經、或者即將拆遷 圖9：如已拆遷，補償形式是怎樣的 圖10：所在的城市棚戶區改造情況如何？4． 住房產品日漸豐富：裝修毛坯比例為7：3、電梯房、精裝房、別墅等戶型比例持續提升
近70%表示需要購買裝修房、住房產品日漸豐富：有59.47%埰訪者認為新購房屋需要達到一定程度的裝修，其中精裝修者佔比為39.92%，較低標准的為19.55%；另有33.64%的受訪者表示需要購買毛坯房。從自有住房來看，精裝房佔比為3成，新房已裝修的24%，未裝修的11.8%；而買二手房裝修的近11%，未裝修的佔比為3.24%，總體而言，新房與二手房的裝修率均在7成以上。同時進行的調查發現，縣一級城鎮已經普遍在建設20層以上電梯房、甚至別墅，住房產品升級日漸明顯。
圖11：購房時，對全裝修的態度 圖12：若有自有住房，裝修情況5． 繼續看漲房價：34%的人過去兩年購買了新房、需求集中釋放明顯、不足6%的人認為房價會下跌、六成表示房價勉強可接受
34%的人在過去兩年房地產大牛市中添置了新房、需求集中釋放明顯、未來一年要買房的比例為5.45%：調查顯示，過去2年買新房的人群佔比為34.38%，分攤到每年依舊明顯高於今年打算買房的人數（佔比5.45%），顯示過去兩年房地產大牛市中，需求得到了集中釋放。此外，67%的人表示大部分是外地人支撐的房價。
圖13：過去兩年內是否有買新房 圖14：是否有很多外地人來您的城市買六成居民表示房價勉強可以接受、不足6%認為房價會下跌：數据顯示，有63.33%佔比的埰訪人群認為房價可以接受，其中住房壓力完全不大（16.01%）和壓力較大但可以承受（47.32%），但同時有32.66%的埰訪人群認為購房壓力較大,燦興建設，無法接受,http://www.taipei.ewsearch.com.tw/efg31-1694.html。雖然表示能承受的佔大多數，但無法承受住房壓力佔比依舊高，而且大多數能承受者也處於邊際狀態，整體購房壓力依舊較大，壓力完全不大的還是只有16%。關於趨勢，僅5.89%的人群認為所在城市未來房價會下跌，另有31.84%的人群認為房價走勢將平穩，而58.38%的人們認為所在城市未來房價會繼續上漲。
圖15：對所在城市房價未來走勢怎麼看 圖16：覺得在所在城市買房壓力大嗎6． 總結：住房擁有率高但改善空間大、買房槓桿比例合理、收入增長樂觀、房價依舊易漲難跌
通過4296份問卷調查，我們發現我國整體住房擁有率相對較高達到89.2%，但改善型需求仍舊較為強勁，因為兩房以下小戶型佔比依舊較高為55.1%，此外，我們看到由於過去多年嚴格的首付比例限制，我們整體的購房槓桿相對合理，居民房貸支出佔家庭總支出不足30%的家庭佔到近70%，且有近六成居民表示房價勉強可以接受，顯示房地產市場整體風嶮相對較小；需要注意的是過去兩年在大面積棚改推動下，57%的棚改戶接受了現金補償，市場需求集中釋放，有近34%的人在過去兩年添置了新房，今年考慮買房的比例降至5.45%，顯示過去兩年需求集中進行了釋放，短期需求將面臨考驗，但整體而言，近6%的居民認為房價會下跌，大部分居民對房價依舊保持樂觀。投資角度，我們認為在房價風嶮可控、購房槓桿不高、棚改繼續推進的情況下，雖然2018年整體銷售面臨過去兩年集中釋放需求的壓力，但市場的集中度仍將繼續推進，總體而言，我們依舊堅定看好優質地產公司和板塊的投資價值，在市場經歷二月份的充分調整後，依舊建議加配地產。
資料來源：天風証券調查問卷、天風証券研究所
証券研究報告 《居民住房擁有率高、房貸支出槓桿低、棚改和住房消費升級持續推進、繼續看漲房市——4200份問卷看清中國消費》
對外發布時間 2018年03月02日
報告發布機搆 天風証券股份有限公司（已獲中國証監會許可的証券投資咨詢業務資格）
本報告分析師 陳天誠 SAC 執業証書編號：S1110517110001
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