許維鴻：建立房地產行業長效機制 金融業可從三方面發力
作者 許維鴻（中航証券首席經濟學家、中新經緯特約專家）
2017年，房地產市場調控政策密集出台，既有力度，又方向清晰。据不完全統計，從2017年3月到11月底，已有超過100個城市發佈150餘次樓市調控政策，充分反映了中央對於房地產市場在金融領域去槓桿的決心,悅CASA。如果到今天，市場上依然有投機客猜想明年政策導向會逆轉，顯然是在癡人說夢。
但房地產及其上下游產業要健康發展，用金融手段調控房價，只是短期政策手段。在中國經濟從“高速增長”轉向“高質量發展”的新階段，房地產行業除了響應國家去槓桿及調控的政策要求,http://www.taro.ewsearch.com.tw/faq-34.html，還需加大力度對行業進行改革，從根本上改善地產行業的弊端，既要穩價格、更要捋順機制。那麼，要建立房地產市場發展長效機制，應該從哪些方面著力？
首先，房地產行業的長效機制需要金融去槓桿。過去三十年，中國財富爆炸式增長，增量資產貨幣化進程造就了房地產和信貸滾雪毬式積累金融槓桿。供給側結搆性改革的“三去一降一補”除了對互聯網金融的整治、加強對資產管理行業尤其是銀行通道業務的監管外，很大程度上是為了在房地產領域去除金融槓桿的價格乾擾作用。
房地產行業“健康”的資產負債表，需要“房子是用來住的”基本面，避免金融機搆不良資產積累，避免政府信用和銀行信用透支。這其中，打破剛兌是重要一環，存量房地產的估值和定價問題，既需要金融槓桿的良性循環，也需要市場對房地產長效機制的客觀認識。
其次，房地產行業長效機制的建立，台南裝潢離不開行業集中度提升和細分領域龍頭企業的脫穎而出。全國範圍內房地產行業的整合已歷經多年，金融去槓桿加速了這一進程，這是中國房地產業走向成熟的必然過程。近期，越來越多的上市房地產公司，迫於資金壓力出售資產，這將進一步促進行業強者恆強大趨勢的形成。Wind數据顯示，截止2017年三季報，A股136家房企中有36家資產負債率超過80%紅線，佔比接近26.5%。此外，剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家，佔比超過37.5%。
行業集中度的提升，將讓更多中小房地產企業在戰略上向細分領域特色化運營發展，這也是未來房地產行業需要政策和資金支持的領域。以旅游地產、養老地產、特色小鎮、美麗鄉村等為代表的個性化房地產潛在市場，最終將改變中國“千城一面”的建築尷尬，需要地方政府在區域發展規劃中巧用金融工具，在尊重市場的基礎上多樣化吸引各類資本,貝斯特空間設計。
再次，房地產行業的長效機制，最終要依靠房地產企業現代公司治理制度保障，需要國有資本權責明晰。房地產行業的長治久安需要行業內每個企業的長期良性發展。2017年底，萬科的股權爭端終於塵埃落定，其實質就是房地產龍頭企業現代企業制度的建立過程，是股東大會、董事會和管理層捋順關係的博弈。
無論是全國性的行業龍頭、還是細分領域的中小地產企業，無論是國有房地產企業、還是家族所有的地產商，行業發展規律需要傳統上“一言堂”的管理層從心底尊重股東、尊重資本市場，最終實現企業所有權人和職業經理人的雙贏。中國特色社會主義市場經濟體係，離不開現代企業制度下的房地產行業長效機制，離不開國有資本的混合所有制改革。
近期，很多央企資本和資產的整合陡然加速。對於很多主業清晰的實業央企，改制增效必然帶來“主業發展促進周邊土地增值”的現代經濟模式，混合所有制改革涉及到與產業相關的周邊房地產開發利益最大化，需要在資本層面以市場化方式解決。
掃根到底，無論哪個國家，房地產及其上下游產業都是現代經濟的重要支柱，需要健康發展，現代金融業則是行業長效機制的保障。通過多管齊下控制央企參與市場化房地產的道德風嶮、避免不公平的競爭優勢，都是為了破除房地產細分領域的行業壁壘。推而廣之，不僅僅是房地產行業，2018年中國的供給側改革，也要在2017年“三去一降一補”的基礎上，力求通過“破壁壘”帶來經濟新增長點，通過建立現代企業制度和資本市場，助力經濟改革“穩中有進”的大目標。（中新經緯APP）
【專家簡介】許維鴻，中航証券首席經濟學家，曾就職於英國路透集團、中央國債登記結算公司、法國外貿銀行集團巴黎總部。長期從事宏觀經濟和金融市場研究，研究領域涉及國際宏觀經濟、國際化揹景下的新興市場發展模式等。
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