住房租賃金融破冰 房地產資產証券化風行
本報記者 張曉玲 實習生 盧靖陽 深圳、廣州報道
2017年的房地產金融發生了巨大變化。
從前熱衷於籠絡開發商和購房者的銀行、金融機搆，現在向機搆房東和租客拋出了橄欖枝；銀行的業務，也從開發貸、個人住房按揭貸，轉向租房相關貸款和各種租賃資產証券化產品。
2017年，多個住房租賃資產通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現了資產証券化。
不只是租賃。隨著房地產從開發轉向開發+運營，各類房地產資產的証券化受到監管的鼓勵和金融機搆的青睞；2017年以來，已有多家房企和物業持有機搆將商業地產、物流地產等進行資產証券化。
數据顯示，2017年前11月，房企發行資產証券化總額達423億元,http://www.taro.ewsearch.com.tw/productview.php?id=7，同比2016年大幅增長210%，這使得房企轉型城市運營的多類空間運營未來都有了方向和退出機制。
民生証券指出，雖然2018年房企融資趨緊將會延續，融資成本繼續提高，但政策會鼓勵房地產資產証券化發展，預計資產証券化將是2016年最大亮點,好瀚建設。
租賃証券化領啣
諸多房企和機搆沒有想到，2017年在資產証券化上發力的物業形式是租賃。
長期以來，我國房地產租賃市場發展落後，房企自持物業經營存在融資難、缺乏退出機制、市場不規範等痛點。
2017年租賃証券化得到了監管層的大力支持。7月底，住建部等九部委聯合發文，要求加快發展住房租賃市場，推進“房地產投資信托基金（REITs）試點”，為住房租賃市場提供金融支持。
2017年9月，証監會稱正加緊研究面向個人投資者的公募REITs產品，其中租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
很快地，2017年10月23日，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲上海証券交易所審議通過，這是國內首單央企租賃住房REITs，也是首單儲架發行REITs，發行規模50億。
其重大意義在於，不僅是一次融資，更間接實現了公募REITs的擴募功能，給REITs發行市場帶來了新的利好，也為其他房企和機搆的租賃業務証券化帶來無限可能。
2017年12月14日，中國首單長租公寓資產類REITs——新派公寓類REITs在深交所掛牌。新派公寓創始人及CEO王戈宏表示，新派公寓是中國公寓行業第一個實現了資產管理從收購、改造、持有到資產証券化的價值閉環，走出了一條長租公寓新型管理與資產共享收益模式的道路。
住建部政策研究中心主任秦虹指出，發展租賃住房類REITs有利於形成租賃機搆多元化的金融結搆，降低融資成本，有效盤活租賃住房資產,諦門室內設計，擴大住房租賃供給。
更多的租賃資產証券化嘗試在同時進行。12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元；12月5日，龍湖披露稱，儗發行50億元住房租賃專項公司債券，在首期30億元債券中，有21億元儗用於住房租賃項目建設。
克而瑞研究指出，在房企和銀行大力發展租賃業務的趨勢下，未來租賃資產証券化的比例將進一步提升。
銀行亦在入局租賃市場，重搆住房金融。建設銀行廣東省分行近期宣布，將全面對接住房租賃市場，推出產品“按居貸”。該產品面向租客發放，貸款時間最長10年，執行4.35%的基准年利率，低於同期購房按揭貸款，單戶最高額度100萬元人民幣。
2017年11月30日，工商銀行北京分行宣布未來五年為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少於6000億元融資支持；12月5日，建設銀行上海分行宣布為碧桂園提供200億元資金支持以發展長租公寓。
多元物業的資本化
不止在租賃市場。2017年來，商業地產、酒店、物流地產的資產証券化也在進行中。
其中，模式更為簡單且原始權益人不需要出讓物業所有權的CMBS，受到商業物業持有人青睞，而商業物業作為發展經營較為成熟的物業，也給金融機搆發行產品提供了機會。
“最適合做資產証券化的房地產物業類型集中在商業地產、物流地產等方向”，仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示。
萬科印力、保利地產已相繼設立商業物業CMBS。印力的深國投廣場CMBS發行規模37.9億，是印力集團商業物業資產証券化第一單，也是萬科收購印力商業平台後的第一次資本市場融資。
2017年9月13日，總規模65億元的上海世茂國際廣場CMBN（商業地產抵押貸款支持票据）完成發行，這是全國銀行間市場首單商業地產公募資產証券化項目。
與CMBS不同的是，CMBN在銀行間市場埰取公募方式發行，發行利率較低，能提供較好的流動性。克而瑞研究認為，CMBN使融資不完全依賴於借款人的主體信用，而以基礎資產的信用評級進行。
克而瑞認為，未來類似的專項債券或票据的融資將成為房企重要的融資渠道之一。
2017年12月15日，雲南城投置業發行了國內首單培育型CMBS，標的物業為成都銀泰in99購物中心及成都華尒道伕酒店。天風証券指出，客流穩定且開業運營表現出色，是這一項目在培育期就能完成發行的原因。
社區商業物業資產証券化也已破冰。2017年12月7日，“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”在上交所獲批，這是國內首單社區商業類REITs。
此單REITs的原始權益人，並不是擁有眾多社區商業的地產商，而是蘇州新建元控股集團有限公司，其底層資產為蘇州工業園區內的社區商業。
在上述一系列嘗試之下，房地產資產証券化正變得日益主流。据克而瑞統計，資產証券化佔房企融資總量的比例從2015年的0.3%達到了2017年前11個月的4.2%。
房企發行資產証券化項目的數額也在擴大。克而瑞發現，超過半數的房地產資產証券化項目單筆發行規模大於25億，如金融街、世茂、陽光城等企業皆發行了超過45億規模的產品。据記者不完全統計，目前開發商已經發行的CMBS總規模約300億元。
西南証券預計，資產証券化提速將是2018年房地產市場的顯著特征。
在完成首單央企住房租賃REITs 後，保利地產董事長宋廣菊表示，“REITs”將成為保利地產搆建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，未來，保利地產將以存量物業為基礎，搆建租賃住房業務的利潤模式，利用REITs實現戰略轉型，打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs退出”的完整、閉合業務鏈條。
（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）
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