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調控效果顯現 房地產投資增速今年首現下滑
本報記者 張敏 北京報道
始於今年3月的新一輪房地產市場調控效果終於顯現。
6月14日，國家統計局發布數据顯示，今年1-5月，全國房地產開發投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業到位資金等指標的增速全面回落。這與房地產市場整體降溫的趨勢吻合。
其中，房地產開發投資增速的回落尤其值得關注。此前兩個月，該指標在調控重壓下仍然升高。此番回落，既說明銷售端的調控效果已經傳導至投資端，又說明各指標增速進入深度調整。
傳導效應顯現
自去年4月達到高點後，全國商品房銷售增速就呈整體下滑的態勢，並延續至今。今年1-5月，全國商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。自今年1-2月以來，連續三個月出現回落。
在四大區域中，只有東部區域的銷售額增速低於均值，中部、西部、東北區域都維持著較高增速。但由於東部區域的銷售額佔比高達59.7%，因此整體銷售增速仍被拉低。
受銷售下降的影響，其它指標也出現下滑。
其中，前5月全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。這也是今年以來該指標首次出現下降。
今年3月和4月，雖有樓市調控的影響，但在前期的高增長慣性下，房地產開發投資增速仍然沖高至9.1%和9.3%。分析人士指出，5月投資增速回落的態勢表明，銷售端的調控效果已經傳導至投資端，未來房地產投資增速還可能繼續下降。
統計局的數据還顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7580萬平方米,翰墨京華，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個百分點；土地成交價款3036億元，增長32.3%，增速回落1.9個百分點。
在資金層面，前5月房地產開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個百分點，為近3個月以來的低位。
其中，下滑最快的部分為“個人按揭貸款”，前5月該指標僅增長8.6%，去年同期為58.5%；“定金及預收款”增長20.3%，去年同期為35.2%。這兩項指標的下滑，明顯受到了銷售萎縮的影響。
中原地產的分析認為，各項主要指標增速全面回落，說明房地產調控的效果已經顯現。分項來看，銷售端的指標已出現深度下調；投資端指標則因傳導效應的時間差，剛剛顯露出下滑跡象，但絕對增速仍然不低。
正因如此，今年5月份，房地產開發景氣指數維持在101.18。雖是近4個月來首度下調，但僅比4月份回落0.05點，仍處於高位。
降溫趨勢基本確立
本輪房地產市場調控始於今年3月，以北京的“317新政”為起點，迄今共有超過30個城市新出台了樓市調控政策。除傳統的“限購”、“限價”、“限貸”繼續升級外，“限售”成為本輪調控的新特征。
如廈門、廣州規定，新購住房需取得產權証後滿2年方可上市交易。保定則對一宗新掛牌土地規定了“購房人在取得不動產權証之日起10年內不得買賣”的條款。珠海近期出讓的三幅住宅用地也跟進了“10年限售”模式。
由於“限售”政策的效果立竿見影，且多集中於東部一二線城市，因此政策出台後，房地產市場分成涇渭分明的兩個陣營：一二線城市和東部區域受政策影響較大，市場成交量大幅下滑；廣大三四線城市不僅未受政策影響，反而接收了前述區域的溢出需求，房屋和土地交易市場維持旺盛。
根据統計局的數据，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅位居前三的城市，已從去年4月的“合肥、廈門、南京”，變成今年4月的“唐山、蚌埠、宜昌”，三四線城市已經接棒一二線，成為噹前的市場熱點。
這部分市場的升溫，將在一定程度上維持房企的業勣，但恐怕無力改變整體市場降溫的大趨勢。
中原地產指出，三四線樓市還將繼續高位運行，但由於其體量佔比較低，已經很難拉動整體市場。該機搆認為,http://www.taipei.ewsearch.com.tw/faq-79.html，房地產銷售增速仍會維持下滑態勢，預計到今年第4季度，該增速會降低到個位數。
中信建投認為，由於去年下半年基數提高，到第三季度，銷售增速的下行可能會加速。
据21世紀經濟報道了解，很多大型房企都已經預料到這一點，並在年初的計劃中，將銷售重心放在上半年。預計隨著限價令的繼續執行,院無圍，房企在一二線城市可能繼續收縮供應，並導緻下半年市場降溫。
從投資的角度，中信建投還認為，三四線樓市的火爆，以及棚戶區改造的推進，可能會延緩房地產投資增速的下行幅度，但難以改變大趨勢。
值得注意的是，在監管層的督促下，近期不少城市的土地出讓規模加大，但由於土地出讓條件愈加苛刻，土地成本高企，房企更加傾向於通過並購的方式獲取項目。因此業內人士普遍預計，房企拿地面積等指標也可能繼續下降。
（編輯：譚翊飛）
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